Belo Horizonte (MG) – A engenharia jurídica que move a regularização da propriedade imobiliária e soluciona os conflitos territoriais no interior de Minas Gerais dominou os debates técnicos do VIII Encontro Estadual dos Registradores de Imóveis (RIB-MG), nesta sexta-feira (12). Sob o título “Estremação e Retificação de Área”, o painel reuniu especialistas para destrinchar a aplicação prática do Provimento nº 195 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A discussão trouxe respostas para os temas mais recorrentes do serviço “RIB Responde”, focando na desjudicialização e na segurança jurídica das serventias.
O painel foi aberto por Michely Freire Fonseca Cunha, oficial do Registro de Imóveis de Virginópolis, que destacou a importância de conectar os procedimentos diários às diretrizes do novo provimento do CNJ para unificar a atuação dos cartórios mineiros.
“A gente vem trazer aqui um tema que parece que é repetitivo, mas é um dos temas que é mais abordado no RIB Responde: estremação e retificação de área. Nós vamos ter que trabalhar o tema com o Provimento 195 para a gente ir tentando trabalhar a forma de fazer esses trabalhos conjuntos”, explicou
Michely.
Marialice Souzalima Campos, oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Carlos Chagas e diretora de Imóveis Rurais do RIB, definiu o escopo prático das duas ferramentas, classificando-as como a base do funcionamento do registro imobiliário moderno.
“Nós vamos falar aqui hoje do chão de fábrica do registro de imóveis, que é a retificação e a estremação, que eu acredito que sejam os dois procedimentos mais praticados no registro imobiliário. A retificação de área visa a correção da descrição do imóvel, a correção da qualificação subjetiva dos titulares e dos negócios jurídicos. A retificação em si serve para correção com base no documento que a gente tem dentro do cartório e não para criar ou constituir um novo negócio, como compra e venda ou usucapião”, diferenciou Marialice.
Ao tratar da estremação, a diretora relembrou o cenário crítico que encontrou ao assumir sua comarca e como o instituto evitou o colapso do sistema judicial local em áreas de condomínios rurais consolidados de fato.
“E a estremação, a gente vai regularizar aquela situação fática que a gente tem, trazendo a situação de fato e jurídica para o registro de imóveis, pois temos situações de condomínios pro diviso que já são áreas certas, delimitadas e cercadas. Quando entrei no cartório em Carlos Chagas, minhas matrículas de
imóveis rurais eram condomínios com desfalques; se não fosse a estremação, praticamente tudo teria que ser judicializado”, revelou Marialice.
As espécies de retificação
As palestrantes apresentaram o critério fundamental que o registrador deve adotar ao qualificar um título na vigência do Provimento nº 195, que exige a descrição georreferenciada para aberturas de matrícula, constituições e transferências de direitos. Ambas definiram o que chamaram de o novo “mantra do registro de imóveis”.
“A descrição daquela matrícula é suficiente para me dar a área do imóvel, o tamanho, o formato do meu imóvel e a localização do meu imóvel? Se eu tenho segurança para falar qual é a área, o formato e o tamanho, eu posso dar seguimento. Se eu não tenho essa segurança e meu imóvel não está na faixa do georreferenciamento, infelizmente eu vou ter que pedir para o usuário retificar a área antes de fazer qualquer ato”, exortaram as painelistas, recomendando separar o conceito de medição técnica da certificação digital no SIGEF do Incra.
O painel detalhou didaticamente as cinco espécies de retificação vigentes no ordenamento extrajudicial: de ofício; por simples requerimento; procedimento sumário; procedimento ordinário e retificação especial.
Sobre a identificação dos confrontantes, Marialice destacou que a Lei nº 6.015/73 adota o princípio da boa-fé e transfere a responsabilidade civil e técnica sobre eventuais omissões diretamente para o proprietário e para o engenheiro credenciado. Ela pontuou que, muitas vezes, o titular que consta no registro antigo não é o mesmo que ocupa a divisa fática.
“Na apuração dos confrontantes, a Lei 6.015 parte do pressuposto da boa-fé, assumindo que as informações prestadas pelo Responsável Técnico (RT) e pelo proprietário estão corretas. Muitas vezes, quem figura na matrícula como confrontante não é quem assina o trabalho técnico, podendo ser um ocupante identificado pelo RT como o legítimo a assinar”.
Em relação às notificações, Michely fez uma advertência severa contra o uso banalizado de editais, classificando a prática como um vício que pode anular todo o procedimento administrativo no cartório. “O edital é uma notificação ficta e só deve ser utilizado depois de tentada uma notificação pessoal frustrada. Não se pode publicar edital sem esgotar as tentativas de notificação prévia, sob pena de gerar nulidades no procedimento devido a defeitos de forma”.
As registradoras também desmistificaram o mito de que o aumento expressivo de área em relação ao título primitivo seja causa automática de rejeição do pedido, exigindo dos oficiais uma análise baseada em elementos fáticos concretos e não em suposições genéricas.
Alerta contra denúncias infrutíferas e a prática de saneamento
O painel trouxe um alerta de responsabilidade penal previsto nas normativas do CNJ sobre indícios de fraude. Michely recomendou cautela aos oficiais para não realizarem acusações levianas baseadas em conjecturas vagas, uma vez que a comunicação infundada de crimes também é tipificada na lei penal.
No encerramento, respondendo a perguntas da plenária sobre divergências técnicas decorrentes da conversão de memoriais antigos em coordenadas UTM para o padrão SGL exigido pelo Incra, as palestrantes reforçaram que a variação nominal da área é secundária se as coordenadas e os vértices do
perímetro forem mantidos. Elas defenderam ainda a validade das averbações de saneamento histórico para corrigir distorções fáticas acumuladas na matrícula mãe, mantendo o diálogo aberto com os profissionais técnicos.
