Belo Horizonte (MG) – A complexidade jurídica, os riscos procedimentais e as recentes alterações legislativas que moldam a execução extrajudicial da alienação fiduciária no Brasil centralizaram os debates técnicos do VIII Encontro Estadual dos Registradores de Imóveis de Minas Gerais (RIB-MG), realizado na tarde desta sexta-feira (12), na capital mineira. Sob a condução de Gabriel Pires, oficial do Registro de Imóveis de Sacramento (MG), o painel funcionou como um guia de sobrevivência para os oficiais diante das dúvidas encaminhadas pelo “RIB Responde”.
O palestrante iniciou sua fala com uma linha de raciocínio baseada em três pilares fundamentais. O primeiro deles, o princípio da conservação do negócio jurídico (artigo 142 do Código Civil), foi defendido como um antídoto ao instinto de rejeição imediata de títulos por falhas puramente formais.
Como exemplo, o registrador citou o erro material na indicação de matrículas: se o indicador pessoal comprova que o vendedor possui apenas um imóvel na comarca e a descrição coincide, a devolução é injustificada. O segundo pilar, a instrumentalidade das formas, e o terceiro, a boa-fé objetiva (artigo 422 do CC), foram apontados como ferramentas de saneamento por meio de declarações unilaterais, ativando o conceito de venire contra factum proprium (vedação ao comportamento contraditório). O palestrante também recomendou o uso do artigo 190 do CPC (negócio jurídico processual) para validar acordos de divisão de imóveis penhorados ou para formalizar a renúncia aos leilões públicos após a consolidação da propriedade.
O “Princípio da Coragem”
Gabriel Pires introduziu duas diretrizes pragmáticas para os registradores. A primeira, apelidada de in dubio pro fiduciante, orienta o oficial a interpretar as ambiguidades do contrato em favor da parte mais vulnerável (o devedor fiduciante), inspirando-se no Código de Defesa do Consumidor e no direito à moradia. Sob essa ótica, defendeu a possibilidade de fusão de imóveis onde apenas um deles esteja alienado, transportando a garantia para a matrícula final mediante a ciência e assinatura do proprietário.
A segunda diretriz, direcionada especialmente aos novos oficiais da classe, foi batizada de “Princípio da Coragem”. Esse conceito serve para alertar os recém-chegados sobre o risco de administrar uma serventia que trava o sistema por registrar menos e emitir um volume excessivamente alto de notas devolutivas (exigências).
Para fugir dessa situação, o palestrante coloca que é preciso ter a ousadia de afastar obstáculos registrais que sejam meramente superficiais. Contudo, ele adverte que essa atitude não é um passe livre para ignorar a lei. A verdadeira coragem, segundo ele, é fruto de uma criteriosa análise e ponderação de risco.
“Para ter essa coragem, nós temos que saber a consequência daquele ato, a consequência daquela exigência, ela existe em razão de quê? E eu posso superá-la com qual destaque?”, explicou.
O palestrante também fez questão de frisar os limites dessa ousadia técnica. Ele apontou que o maior “limitador da coragem” é a fase de intimação na alienação fiduciária. Enquanto em outras etapas cabe uma postura mais flexível, moderna e em favor da conservação do negócio jurídico, a etapa de intimação exige um rigor absoluto e literalista, visto que qualquer vício de intimação é de enorme gravidade, insanável e pode gerar a anulação de todo o processo de execução extrajudicial.
Dentre os erros comuns de intimação, ele citou a vedação ao recebimento do documento por porteiros em condomínios de acesso controlado (onde a lei exige notificação pessoal e só admite a entrega de “comunicação de retorno”) e a invalidade de notificações feitas por iniciativa exclusiva do credor via Registro de Títulos e Documentos (RTD). Por outro lado, celebrou a recente reforma legal que extinguiu a necessidade de intimar os cônjuges dos devedores solidários, agilizando o procedimento.
Por fim, o registrador abordou o “incômodo” cenário jurídico provocado pela suspensão do artigo 38 da Lei nº 9.514/97 pelo CNJ — que restringia o uso do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas às entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e cooperativas de crédito. O oficial explicou que o tema aguarda decisão do pleno do CNJ sob a relatoria do ministro Mauro Campbell, mas revelou que o mercado caminha para a liberação total via judicial.
