Enunciados

Uma vez registrado o parcelamento do solo, o processo de titulação pode ocorrer de forma gradativa ao longo do tempo. É comum haver um intervalo de anos entre a criação da matrícula da unidade e a efetiva concessão de titulação ao ocupante. Esse atraso muitas vezes se dá devido à lentidão do processo de cadastramento, seja pelo grande número de ocupantes ou pela dificuldade em identificar o verdadeiro ocupante. Além disso, a regularização fundiária também pode demorar se houver mudança na equipe administrativa resultante das eleições municipais ou pela prática dos ocupantes em receber o título de legitimação e não o levar imediatamente ao cartório de imóveis para registro. Por isso, se o oficial prenota um pedido de registro de titulação final (legitimação de posse, fundiária, instrumentos particulares acompanhados da quitação, termo administrativo, usucapião etc.) e seu sistema informatizado acusa uma indisponibilidade pendente de lançamento ou um protocolo anterior de penhora/gravames vigente ou encerrado relativo ao proprietário tabular da gleba originária, tal fator não impede o registro da titulação. A exceção é quando a ordem judicial seja específica para proibir o oficial de praticar atos nas matrículas decorrentes da regularização fundiária ou se referir ao legitimado.

a) Quando há um protocolo vigente da titulação X e uma indisponibilidade na CNIB pendente de protocolo (mesmo que a ordem seja anterior à expedição do título) – o título prioritário para registro é o da titulação. Isso se justifica tanto pela prioridade da prenotação, conforme art. 186 da Lei nº 6.015/73, quanto pela evidente identificação da unidade como ocupada, dado o título final prenotado para concessão ao ocupante. Tal título pode até ser um instrumento particular com comprovante de quitação, considerando a diversidade de formas finais de titulação que podem ser aplicadas.

b) Protocolo vigente da titulação X protocolo cancelado de penhora ou indisponibilidade (mesmo com a ordem vigente na CNIB) – o título prioritário para registro é o da titulação. Isso se justifica pela prioridade da prenotação, conforme art. 186 da Lei nº 6.015/73.

c) Protocolo vigente da titulação X protocolo vigente da indisponibilidade – Quando existem protocolos simultâneos da titulação e da indisponibilidade, o título da titulação tem prioridade para registro. Contudo, há uma exceção: se a indisponibilidade preceder no protocolo, o oficial registrará a indisponibilidade apenas nas matrículas que estiverem livres e não ocupadas, isto é, aquelas sob o nome do proprietário original da gleba e sem ocupação de terceiros. Contudo, na ausência de informações claras no cartório que permitam ao oficial distinguir os imóveis remanescentes das unidades ocupadas, a indisponibilidade pode ser registrada em todas as unidades pendentes de titulação. Neste caso, o Município tem a prerrogativa de encaminhar ao juízo emissor uma lista das unidades ocupadas, possibilitando que o oficial receba uma ordem específica para cancelar a indisponibilidade das unidades já ocupadas. Importante ressaltar: se uma unidade tem um título prenotado, essa unidade é considerada ocupada, e, portanto, o protocolo de indisponibilidade não deve afetá-la. O oficial dará nota devolutiva no protocolo da indisponibilidade.

**Vide Consulta 313 RIB Responde (REURB).

A legitimação de posse é o um dos principais títulos da regularização fundiária conforme a Lei nº 11.977/09, validando a ocupação de um terceiro em um imóvel (art. 58, §1º). A conversão deste título em propriedade concede ao ocupante todos os direitos inerentes à propriedade plena, seja em terras privadas ou sem registro prévio, desde que não se trate de área pública. O critério para esta conversão é a verificação pelo oficial de registro de imóveis sobre a existência de ações judiciais que desafiem a posse do ocupante. Portanto, quaisquer registros anteriores que não se relacionem com a posse do atual ocupante não impactam em sua posse contínua e pacífica. A exceção, por óbvio, é a existência de ordem específica do juiz para não realizar atos na matrícula referente à regularização fundiária em curso.

A regularização fundiária pode ocorrer em fases ou etapas (art. 47, IX, da Lei nº 11.977/09), de modo que somente se completa após o registro da titulação (art. 58, §1º, da Lei nº 11.977/09) e, no caso da legitimação de posse, da conversão em propriedade.  Até que se opere a conversão, a legitimação de posse assegura ao ocupante o direito de exercer a posse direta sobre o imóvel (art. 59 da Lei nº 11.977/09) com a respectiva proteção possessória (CPC, art. 554 e seguintes) ou possibilidade de interposição de embargos de terceiros (CPC, art. 674). Além disso, se a titulação já foi registrada no cartório de imóveis é porque o Município fez um reconhecimento formal da existência da ocupação irreversível há mais de cinco anos (art. 47, VII, a, da Lei nº 11.977/09) sobre uma gleba privada ou sem origem registral (art. 56, § 5º, I, II e III, da Lei nº 11.977/09) gerando a expectativa legítima dos ocupantes.

A averbação da demarcação urbanística, o registro do loteamento e da legitimação de posse não alteram a propriedade, ou seja, mantém-se na matrícula o titular originário da gleba ou a informação de que a área não tinha registro imobiliário até que seja operada a conversão da posse em propriedade em nome do ocupante titulado. (art. 47, § 1º, da Lei nº 11.977/09)

O oficial está autorizado a registrar legitimação fundiária outorgada pelo Município em gleba de origem do Estado nos casos em que este último foi notificado e permaneceu silente. No caso de imóveis públicos da União, a legitimação fundiária poderá ser registrada desde que o Município declare existir acordo de cooperação técnica ou instrumento congênere (art. 1.143-B, Provimento Conjunto nº 93/2020/CGJ). Em qualquer caso de retificação posterior de Reurb registrada, o Município deverá apresentar justificativa fundamentada para as correções, sendo lícito ao oficial exigir informações complementares (art. 1.143-B, §5º, Provimento Conjunto nº 93/2020/CGJ).

O Decreto nº 9.310/18 admite que o Município substitua a titulação outorgada na vigência da lei anterior por uma das formas de titulação atualmente previstas. Sendo assim, o Município poderá substituir a legitimação de posse, CDRU ou CUEM outorgadas na vigência da Lei nº 11.977/09 pela legitimação fundiária, outorgando propriedade plena ao ocupante. Esta hipótese, inclusive, é viabilizada pela realização de uma Reurb meramente titulatória, que é feita apenas para substituir os títulos anteriormente outorgados aos ocupantes (art. 92, § 4º, Decreto nº 9.310/18, Consultas 987 e 383, RIB Responde).

Admite-se o registro de CRF retificadora para a correção de erro cometido no momento de sua expedição, mediante a apresentação de justificativa pelo ente responsável pela regularização. Caso a correção seja no registro da titulação ou na descrição da unidade, o ente responsável pela regularização deverá fazer constar da CRF retificadora a informação de que promoveu a notificação dos confrontantes e do beneficiário, na forma do art. 1.143-D do Provimento Conjunto nº 93/2020/CGJ.

O registro dos atos relacionados à Reurb (seja o registro da CRF, seja a prática dos atos descritos no art. 13 da Lei nº 13.465/17) independe da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, ainda que de responsabilidade dos legitimados, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação, nos termos do art. 1.111, §§ 1º a 3º e art. 1.118, § 4º, do Provimento Conjunto nº 93/2020/CGJ.

Deve haver a efetiva implementação das medidas saneadoras das áreas de risco para que seja possível o registro do título que as abranja. Se as áreas ainda não foram saneadas, porque as medidas não foram implantadas completamente, o registro do título com relação a elas deve ser obstado. Deve-se efetivar o registro do parcelamento do solo, ainda que ele abranja áreas de risco cujas medidas saneadoras ainda não tenham sido completamente executadas, com a subsequente abertura das matrículas correspondentes às unidades e, por fim, a realização de uma averbação noticiando que o imóvel está localizado em área de risco, não podendo ser titulado até que a obra seja executada para eliminar esse risco (art. 39, §1º, Lei nº 13.465/17 e Consulta 885-RIB Responde).

A qualificação negativa de um ou alguns beneficiários constantes da listagem de ocupantes não impede o registro da CRF e das demais aquisições, na forma do art. 1.126, parágrafo único, do Provimento Conjunto nº 93/2020/CGJ. Assim, ainda que a qualificação da titulação de um dos beneficiários seja pelo não registro, o procedimento pode prosseguir em relação ao registro da CRF e das titulações dos demais beneficiários.