Enunciados

Tratando-se de condômino falecido, o inventariante e todos os herdeiros poderão comparecer na escritura de estremação, viabilizando a regularização registral do imóvel, permitindo a correta declaração do ITCMD e a especialização objetiva necessária para o registro do inventário.

Tratando-se a estremação de localização, delimitação, individualização, demarcação de parcela em condomínio “pro diviso” em situação consolidada, o declarante só está obrigado a georreferenciar e certificar se a parcela estremada superar a área a que se refere o art. 10 do Decreto no 4.449/2002. Não se deve considerar a área total da matrícula ou do registro imobiliário da fração ideal no cartório.

Se a parte não preenche os requisitos de para lavratura da escritura de estremação previstos no art. 1.012 e seguintes do Provimento 260/CGJ/2013, o(a) tabelião(ã) deverá recusar a lavratura da escritura, conforme art. 232, parágrafo único do referido provimento. Uma vez lavrada a escritura, a fé pública do(a) tabelião(ã) descrita no art. 138 do Código de Normas, faz presumir o preenchimento dos requisitos indispensáveis ao registro da escritura. Todavia, a fé pública se revelará frágil se o(a) tabelião(ã) afirma o preenchimento do tempo de posse consolidada exclusivamente pela data do registro imobiliário.

A estremação é simples localização, delimitação, individualização, demarcação de parcela em condomínio “pro diviso” e considera o tempo de posse consolidada, ou seja, o aspecto fático de se exercer a propriedade em área certa. A data do registro imobiliário referente à aquisição pelo proprietário não é, por si só, indicativo que o declarante preencha ou não o tempo de posse consolidada.

O item 2 da Tabela 4, após modificação decorrente da Lei 22.796/2017, trouxe redação determinando a cobrança pelo “procedimento de intimação (por pessoa)”, nas hipóteses dos incisos ‘a’ a ‘c’.

Na I conferência das entidades representativas dos Notários e Registradores de Minas Gerais, realizada em 17.03.2018, aprovou-se o seguinte entendimento:

“Os emolumentos relativos às intimações e notificações são calculados por pessoa e endereço, sendo devidos  independentemente do seu resultado.“

Entretanto, o Aviso 25/CGJ/2018 editado após a conferência, apresentou orientação em sentido diverso, conforme inciso XIV abaixo transcrito:

“XIV – não é possível a cobrança pelo procedimento previsto no item 2 da Tabela 4 (códigos 4201-0, 4202-8 e 4203-6) quando o ato de intimação/notificação for praticado por intermédio do Oficial de Registro de Títulos e Documentos; caso seja cobrado o referido valor, não pode o Oficial de Registro de Imóveis declinar a prática do ato para o outro ofício;“

Posteriormente, a orientação foi revogada através do Aviso 27/CGJ/2018, que determinou:

“III – fica suspensa a orientação contida no inciso XIV do Aviso da CGJ no 25, de 2018, sobre o procedimento de intimação previsto no item 2 da Tabela 4 (códigos 4201-0, 4202-8 e 4203-6);“

Reapreciando a questão, e tomando por base a redação do título do item 2 da Tabela 4, que estabelece que a cobrança é pelo “procedimento” e incidiria “por pessoa” a ser intimada/notificada, passou-se a entender que os emolumentos relativos ao procedimento de intimação e notificação são calculados por pessoa, sendo devidos independentemente do seu resultado.

A cobrança será devida mesmo quando a(s) diligência(s) sejam executadas pelo Registro de Títulos e Documentos.

1. Considerando entendimento firmado pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, nos autos do Mandado de Segurança 1.0000.14.013350-5/005, tendo sido proferido acórdão interpretando o artigo 38 da Lei 9.514/97 e o artigo 852 do Código de Normas (Provimento 260/CGJ/2013), tanto em sua redação primitiva, quanto em sua redação dada pelo Provimento 299/CGJ/2015.

2. No voto do relator do citado Mandado de Segurança, transcreveu-se esclarecimentos do Corregedor-Geral de Justiça, com o seguinte teor:

“Nota-se que o ponto nodal da impugnação feita pelo impetrante reside justamente no entendimento por ele firmado no sentido de que a Lei 9.514/97, que rege o Sistema de Financiamento Imobiliário, autoriza a contratação de alienação fiduciária tanto na forma de escritura pública como por instrumento particular, conforme disciplinado no artigo 38 abaixo transcrito:

Art. 38 – Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência ou modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Contudo, é técnica de hermenêutica que para se analisar o artigo de uma norma, este tem que, obrigatoriamente, ser examinado dentro do contexto em que foi editada, pois se analisado de forma isolada poderá ensejar interpretações equivocadas, como a do caso vertente.

O cerne da questão consiste em observar que o art. 38 da Lei 9.514/97 se refere exclusivamente aos contratos celebrados sob as regras do Sistema Financeiro Imobiliário, em decorrência da expressão ‘referidos nesta Lei ou resultantes de sua aplicação’.

Desse modo e levando-se em consideração que a Lei Federal nº 9.514/97 é específica porquanto disciplina regras que serão observadas por pessoas autorizadas a operar pelo Sistema de Financiamento Imobiliário, somente estas detém a prerrogativa de formalizar seus contratos e demais negócios por instrumento particular.

Ao transcrever a regra para o Código de Serviços Notariais e de Registro do Estado de Minas Gerais, teve-se o cuidado de adaptar a redação do dispositivo para manter a contextualização da norma. Ou seja, a redação do parágrafo 2º, do artigo 867 do Provimento 260/2013 nada mais fez do que adaptar o texto do dispositivo para que, mesmo retirado do contexto da Lei Federal, fosse mantido o mesmo entendimento. (Grifei)

Isso porque, caso fosse extirpada a informação de que somente as instituições credenciadas pelo SFI pudessem alienar imóvel por instrumento particular, todas as instituições assim o fariam.

Ocorre que o Código Civil prevê como regra geral que a alienação de imóveis depende de Escritura Pública, consoante dispositivo abaixo transcrito:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A celebração do negócio jurídico por instrumento particular é exceção e somente ocorre nos casos previstos em Lei.

E nesse ínterim, ressalta-se que o artigo 4º da Lei Federal 9.514/97 prevê que as operações de financiamento imobiliário serão efetivadas pelas entidades autorizadas a operar pelo SFI, o que permite concluir que as demais, como a empresa que vendeu os imóveis para o impetrante, não integram o SFI, ficam vinculadas à regra geral preconizada no art. 108 do Código Civil.”

3. Deste modo, concluiu-se que a interpretação a ser dada ao artigo 38 da Lei 9.514/97 é no sentido de que apenas as empresas que integram o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário podem se valer de contratos particulares para a prática de atos e contratos relativos a alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos, com valores superiores a trinta salários mínimos.

1. O artigo 16 da Lei 12.651/2012 autoriza a instituição de “Reserva Legal em regime de condomínio ou coletiva entre propriedades rurais”.

2. A vedação contida nos artigos 172, 686, 687, 883 e 888 do Provimento nº 260/CGJ/2013 não se aplica à hipótese de condomínio para fins de reserva legal, haja vista que a área de objeto da matrícula, não obstante ser de propriedade de diversas pessoas, em regime de condomínio geral indiviso, está gravada como ‘Reserva Legal’, visando a proteção do meio ambiente.

3. A fração ideal atribuída a cada condômino não precisa observar a fração mínima de parcelamento, haja vista que se trata de condomínio indiviso, sem finalidade de loteamento ou parcelamento do solo. Contudo, o imóvel objeto do condomínio, em sua totalidade, deve ser superior à fração mínima de parcelamento.

4. Na averbação da Reserva Legal na matrícula será observada a norma do artigo 688 do Provimento nº 260/CGJ/2013, que estabelece a inscrição do gravame na matrícula do imóvel matriculado, sendo vedada a abertura de matrícula para cada parcela onerada.

1. A Constituição prevê, no inciso LXXIV do artigo 5º, assistência jurídica integral e gratuita a quem comprovar a insuficiência de recursos, não garantindo o benefício através da simples declaração de pobreza.

2. O artigo 98, § 1º, inciso IX, do Código de Processo Civil de 2015 preceitua que a gratuidade será concedida “na forma da lei”. De igual modo, o §7 do citado dispositivo diz que devem ser observadas as “condições da lei estadual”.

3. O legislador federal não poderia agir diferente e simplesmente conceder a gratuidade, haja vista que a constitucionalidade da dispensa seria questionável em razão da proibição da isenção heterônoma prevista no artigo 151, inciso III, da Constituição da República.

4. O Estado de Minas Gerais, único competente para criação e regulamentação do tributo estadual, estabeleceu as condições para concessão da isenção no art. 20 da Lei Estadual 15.424/2004.

5. Portanto, a interpretação compatível com a ordem constitucional é a de que o Código de Processo Civil condiciona a gratuidade ao atendimento dos requisitos estipulados na Lei Estadual, sendo que em Minas Gerais, o artigo 20 da Lei Estadual 15.424/2004 e o artigo 108 do Provimento 260/CGJ/2013 regulamentam a forma de concessão da isenção, normas cuja observância continuam sendo obrigatória.

6. Por fim, o §8º do artigo 98 do Código de Processo Civil permite ao notário e registrador questionar a concessão de gratuidade, quando houver “duvida fundada quanto ao preenchimento atual dos pressupostos” assim como o artigo 108, §3º, do Provimento 260/CGJ/2013 permite a impugnação do pedido perante o diretor do Foro quando o registrador não se convencer da situação de pobreza. De outro lado, o artigo 20, §1º, Lei Estadual 15.424/2004, prescreve, que o oficial pode exigir o pagamento dos emolumentos no caso de “improcedência da situação de pobreza”. Assim, cabe ao oficial decidir entra as hipóteses previstas na legislação, conforme as peculiaridades do caso concreto.

1. Se o rio for navegável, de acordo com o código de águas, ele será bem público. Se, por outro lado, o rio não for navegável (um córrego, por exemplo), será particular, integrando a propriedade imobiliária.

2. Sendo o rio privado, trata-se de mero acidente geográfico, não podendo ser considerado como confrontante autônomo. Quando dois imóveis são seccionados por um curso de água particular, ou seja, rio não navegável, ele servirá como linha indicadora de limite entre os imóveis confrontantes.  Esta linha divisória (Decreto 24.643/34 – Código de Águas, art. 10º § 1º: Na hipótese de uma corrente que sirva de divisa entre diversos proprietários, o direito de cada um deles se estende a todo o comprimento de sua testada até a linha que divide o álveo ao meio.”) entre os imóveis confrontantes é estabelecida pelo centro do álveo (Decreto 24.643/34 – Código de Águas, art. 9º; “Álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para solo natural e ordinariamente enxuto.”). Por se tratar de mero indicador de divisas e não um confrontante autônomo, o curso d’água privado não secciona juridicamente a propriedade, pois é dela integrante. Conclui-se, neste caso, que quando dois imóveis vizinhos são seccionados por um rio não navegável, estes imóveis são confrontantes entre si, e não confrontantes cada um com o rio. Portanto, nos casos de retificação de área envolvendo imóvel cuja divisa é limitada por rio não navegável, faz-se necessária a anuência do proprietário ou ocupante do imóvel lindeiro (“do outro lado do rio”).

3. Sendo o rio navegável, ou seja, de propriedade do Estado ou da União, ele será considerado um confrontante autônomo. O rio público que passa entre dois imóveis será o verdadeiro confrontante desses imóveis particulares, uma vez que é um imóvel público autônomo, e não um indicador de limites entre dois imóveis, como no caso do rio particular. E, sendo o rio público, confrontando com o imóvel objeto de procedimento administrativo de retificação de área, em tese, seria necessária a anuência dos titulares de direito real sobre o rio, ou seja, do Estado ou União, nos termos do art. 213, II, da Lei 6.015/73. Porém, quanto a esta exigência, a doutrina estende que, para se atingir com eficácia a segurança jurídica do procedimento, deve o procedimento retificatório se pautar pela razoabilidade. Assim, basta exigir o necessário para que se obtenha a segurança de que a nova descrição (apresentada para substituir a anterior) esteja correta. Nada mais do que isso. Portanto, se o agrimensor apresentar uma planta em que há o completo e preciso levantamento da margem do rio navegável, com expressa menção ao distanciamento de 15 metro entre essa margem e o polígono do imóvel particular (imóvel público denominado “terreno reservado”), a lógica indica a desnecessidade da anuência do Estado ou da União, pois qualquer que sejam os dados da descrição do imóvel retificando, mesmo que incorretos, não há como prejudicar o Poder Público. A simples inclusão da área pública no interior da descrição de imóvel privado não tem o poder de mudar a sua titularidade, continuando eternamente pública, pois tais áreas não são usucapíveis. Portanto, desnecessária a notificação da Fazenda Pública nas retificações de área em que o imóvel faz confrontação com o rio público.

1. Nada obsta a realização do procedimento de retificação por escritura pública dos formais de partilhas homologados judicialmente, desde que todos os interessados sejam maiores, capazes e concordes. Se por ato de vontade das partes foi feita partilha judicial dos bens do espólio ou do casal divorciando, a correção de erros ou retificação de falhas pode ser realizada por escritura pública, independente de nova homologação judicial, pois a sentença homologatória não faz coisa julgada material. A retificação é fundamentada na combinação dos artigos 610, §1º, 656 e 966, §4º do novo Código do Processo Civil, com os artigos 13 e 25 da Resolução de n. 35, editada pelo Conselho Nacional de Justiça.

2. A Resolução n. 35 do CNJ foi alterada pela Resolução n. 220/2016, para vetar que grávida formalize acordo de separação ou divórcio em cartório, mediante escritura pública, assim como ocorre atualmente no caso da existência de filhos menores ou incapazes. Os conselheiros do CNJ assentaram o entendimento de que o estado gravídico, caso não seja evidente, deve ser declarado pelos cônjuges, não cabendo ao tabelião investigar o processo. (Procedimento de Competência de Comissão nº 0002625-46.2014.2.00.0000 do CNJ) Portanto, nos casos de separação ou divórcio realizados em cartório, as partes interessadas devem ser maiores, capazes, concordes e a cônjuge virago não pode estar grávida (parágrafo único do art. 34 e art. 47 da Resolução n. 35 do CNJ). Este último requisito também deverá ser observado nos casos de retificação por escritura pública de partilha em divórcio ou separação homologados judicialmente.